費用を抑えながらおしゃれな暮らしが送れるということで人気のリノベーションマンション。
結婚や出産、転職など、人生の節目を迎え、「そろそろ賃貸はね…」とお考えの皆様にとって、候補として挙がっておられるかと思います。
しかし気になるのが、
という点だと思います。
仕事柄、多くの中古マンションの検査やリノベーションの現場に立ち会った経験から、これからリノベーションマンションをお考えの皆様に、ここだけはチェックしておきたい5つのポイントを説明していきます。
一生に一度の大きな買い物。
失敗や後悔のないように、いずれも外せないポイントです。
1.耐震基準を満たしているかどうか
基本的には1981年6月1日以降に着工されたマンションを探しましょう。
このタイミングで法律が変わり、建物の地震に対する強さの基準が厳しくなっています。
おおよそ築40年以上の物件ですと注意が必要です。
しかしながら築40年付近の物件には様々なメリットがあります。
どうしても気になる物件が築40年を超えている、といった場合はここにも注目してみましょう。
この2点のいずれかが満たされていれば、十分検討の余地があるでしょう。
また築40年以上のマンションにあとどれほど住めるのかと言った質問をよくされますが、RC（鉄筋コンクリート造）の建物は、適切なメンテナンスがされていれば個人的には100年ぐらいは行けると考えています。
日本にはまだ築100年を超えて人が住んでいるRC建造物はありませんが、欧米には普通にあります。
2.生活環境に不足はないか
生活環境とは、住まい心地の良さとほとんどイコールです。
注意したい点は以下になります。
また建物そのものに対するチェック項目としては、
が大きなポイントです。
中古だし、と思ってはいけません。
適切なメンテナンスがなされたマンションでは、およそ12~3年に1度、大規模修繕工事というものを行います。
これは建物の外壁やロビー、廊下、階段、屋上、バルコニーといった、マンションのガワのメンテナンスです。
これによりペンキが剥がれている部分や扉が錆びている部分、屋上の防水シートにヒビが入っている部分などを修繕し、古くなった設備を新しくします。
ですから、中古マンションであったとしても、適切に手入れがされていればきれいです。
また郵便受けにチラシなどが溜まっていたり、掃除がきちんとされていなかったり、古い荷物が放置されていたりといった光景を見かけた場合にも注意が必要です。
管理組合が機能していない可能性があります。
このようなマンションは避けたほうが無難でしょう。
3.間取りに不安はないか
結論から申し上げると、リノベーションによって間取りは変えられます。
しかし優先されるのは水回りや床、壁、天井の張替え、水道管などの設備となるはずですから、なかなか間取りそのものまで手が回らないケースも多いでしょう。
ですからここでチェックしたい点としては、
となるのですが、もう一歩踏み込んでみましょう。
ここを把握しておけば、いざ間取りを変えるとなった際に、どこがどう制限されるのかが分かります。
構造上、絶対になければならない柱や壁がどうしても存在します。
思い描いていた間取りにできなかった。こんなはずじゃなかった…
と後悔する前に、事前に確認しておきたい部分です。
4.無理のない支払い費用か
年収の5倍が目安といったことをよく聞きます。
これは嘘ですので真に受けないようにしましょう。
4,000万円の住宅の購入に年収800万円が必要ですか？
実際には、身も蓋もない言い方ですが月々の支払いに無理がない範囲でというのが正解です。
上で挙げた4,000万円ですと、35年ローン、頭金なし、ボーナス払い無しで月11万円程度になるでしょう。
年収800万円が必要でしょうか。
今の家賃と変わんないじゃん
と思われた方、そのとおり。
現実には年収の8倍程度でご検討をなさる方が多いです。
また注意すべき点が1点、管理費用です。
先程説明した大規模修繕工事の積立も含めると、これがマンションによっては月2~3万円程度かかる場合がありますので、事前にチェックしておきましょう。
5.信頼できる不動産会社や仲介会社か
最後に、はたしてその業者が信頼できるかどうかです。
大手であれば基本的には問題はありませんが、中にはいわゆる悪徳業者と呼ばれる会社が今でも実際に存在します。
逆に大手では取り扱っていないような希少な物件を揃える優良事業者も隠れています。
ここまでご覧いただいた方にだけ、私から隠れた優良事業者の情報をお伝えします。
以下の記事もご参考までにご覧いただければと思います。
以上、リノベーションマンションで後悔しないための5つの心得ということでここまでお話をさせていただきました。
中古マンションというのは難しいカテゴリですが、同時に非常に楽しい分野です。
せっかくお住まいをお探しになられるのであれば、じっくりと腰を据えて楽しんでいただければと思います。
中古マンションだけど本当にいいの？